“Quy hoạch chi tiết 1/2000 là gì” là thắc mắc của nhiều người đang có dự định mua bán hay đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Trên thực tế, đây là một trong những giấy tờ cực kỳ quan trọng và cần thiết đối với bất kỳ dự án BĐS nào. Bài viết này sẽ cung cấp các thông tin tổng quan và hữu ích nhất xung quanh quy hoạch 1/2000.
1. Quy hoạch 1/2000 là gì?
Còn được gọi đầy đủ là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị theo tỷ lệ 1/2000. Đây là bước đệm giúp triển khai quy hoạch xây dựng đô thị tổng thể.
Dựa vào quy hoạch 1/2000, các doanh nghiệp, tổ chức sẽ lập quy hoạch xây dựng đô thị chi tiết theo tỷ lệ 1/500. Làm cơ sở để cấp phép cho xây dựng các dự án BĐS trong tương lai.
Ngoài ra quy hoạch 1/2000 còn góp phần tạo nên sự thống nhất, đồng bộ giữa các khu dân cư và hạ tầng giao thông. Dựa vào đó, ta có thể dễ dàng nhận biết khu du lịch, khu dân cư, khu chế xuất, khu công nghiệp… nằm trong khu đô thị được quy hoạch ra sao.
1.1. Nội dung của quy hoạch 1/2000
Mỗi bản quy hoạch 1/2000 sẽ bao gồm các nội dung sau:
- Bản đồ không gian và kiến trúc cảnh quan
- Bản đồ thể hiện tổng mặt bằng sử dụng đất
- Sơ đồ đơn tuyến cơ điện hạ tầng và hạ tầng kỹ thuật
- Quy hoạch giao thông
Bên cạnh quy hoạch 1/2000 còn có quy hoạch 1/500. Tuy nhiên không nên hiểu đây là hai trường hợp quy hoạch khác nhau hoặc có tỷ lệ bản đồ khác nhau. Cả hai bản quy hoạch đều đóng vai trò thiết yếu đối với quá trình quy hoạch chi tiết.
Tuy nhiên cần lưu ý về tên gọi của hai loại quy hoạch. Quy hoạch 1/2000 được gọi là “đồ án quy hoạch chi tiết”, còn quy hoạch 1/500 là “đồ án quy hoạch xây dựng”.
1.2. Thời gian quy hoạch 1/2000 trong vòng bao lâu?
Sau khi đã nắm được quy hoạch chi tiết 1/2000 là gì. Các nhà đầu tư BĐS cũng cần tìm hiểu về thời gian quy hoạch 1/2000. Thông thường các địa phương sẽ chịu trách nhiệm thực hiện quy hoạch chi tiết 1/2000.
Tuy nhiên với những dự án mới nằm trong vùng có quy hoạch 1/2000 thì các chủ đầu tư sẽ trực tiếp thực hiện. Trong quá trình sử dụng quy hoạch phải được Nhà nước phê duyệt và đồng bộ với quy hoạch tổng thể của vùng, chủ trương và các văn bản đã được chấp thuận.
Các quy hoạch 1/2000 sau khi được hoàn tất bởi các chủ đầu tư sẽ được xem xét phê duyệt trong 20 ngày. Sau đó sẽ được cập nhật thông tin trong quy hoạch tổng thể của vùng bởi các cơ quan quản lý Nhà nước.
Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/2000 sẽ được thực hiện trong tổng thời gian là từ 4 tới 6 tháng, tính từ thời điểm nhận được văn bản phê duyệt chủ trương đầu tư.
1.3. Những loại đất thuộc quy hoạch 1/2000 gồm những gì?
Đồ án quy hoạch 1/2000 được lập ra nhằm mục đích quan trọng nhất là quy hoạch sử dụng đất và xác định mạng lưới đường. Đồng thời phải chỉ ra được các khu vực chức năng, các ô phố. Cùng với một số chỉ tiêu gắn liền với ô phố như:
- Các tuyến giao thông thành phố
- Chỉ giới đường giao thông nội bộ
- Tầng cao tối thiểu và tối đa
- Hệ số sử dụng đất
- Mật độ xây dựng
- Số ô đất và diện tích
Như vậy đất được thể hiện trên quy hoạch 1/2000 đều đã có mục đích sử dụng và do chính quyền địa phương lập quy hoạch. Nếu muốn xây dựng trên đất nằm trong khu quy hoạch 1/2000 thì phải đảm bảo phù hợp với các nội dung quy hoạch có sẵn và thể hiện được nội dung xây dựng sơ bộ.
1.4. Đất thuộc khu quy hoạch 1/2000 có được phép xây dựng không?
Trên thực tế, các chủ đầu tư hoàn toàn được phép xây dựng trên những khu đất nằm trong diện quy hoạch 1/2000. Tuy nhiên việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch của chính quyền địa phương và của nhà nước.
Ngoài ra xây dựng cũng phải đảm bảo đúng chức năng đã định trước của khu đất. Vì vậy bạn cũng cần tìm hiểu chức năng của khu đất thuộc quy hoạch 1/2000 đó là gì, có phù hợp với mục đặt ra khi xây dựng công trình của bạn hay không.
2. Có nên mua đất quy hoạch 1/2000?
2.1. Những điều cần biết khi mua đất quy hoạch 1/2000
Để giải đáp cho câu hỏi này, mời bạn tham khảo một số thông tin quan trọng dưới đây:
- Người sử dụng đất sẽ không được bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất trong vòng 5 năm tính từ thời điểm công bố quy hoạch chi tiết 1/2000. Tuy nhiên nếu sau 5 năm mới giải tỏa quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường theo khung giá Nhà nước ban hành.
- Nếu sau khi công khai quy hoạch mới xây dựng công trình thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Tuy nhiên cho tới khi nhận được quyết định thu hồi, bạn vẫn được tiếp tục sử dụng nhà và đất ở.
- Trong trường hợp đã công khai quy hoạch mà cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất thường niên thì các quyền của người sử dụng đất vẫn được bảo toàn.
- Nếu cấp huyện đã đưa ra kế hoạch sử dụng đất thường niên thì đất sẽ bị giải tỏa và chuyển mục đích sử dụng. Người sử dụng đất không được phép trồng cây lâu năm, xây dựng nhà ở công trình. Nếu muốn sửa chữa cải tạo công trình hiện có thì phải thông qua phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi mua đất quy hoạch, có một số thông tin mà bạn cần lưu ý
2.2. Mua đất quy hoạch 1/2000 cần lưu ý gì?
Nếu có dự định mua một khu đất thuộc diện quy hoạch, bạn đừng bỏ qua những lưu ý sau đây:
- Tìm hiểu kỹ các thông tin về quy hoạch của khu đất
- Kiểm tra xem khu đất bị quy hoạch toàn phần hay 1 phần, diện tích bị mất là bao nhiêu
- Cân nhắc các rủi ro và thiệt hại khi mua đất quy hoạch
- Nắm được sau khi quy hoạch xong thì khu đất có vị trí ra sao, có được ra mặt tiền hay không
- Tìm hiểu xem khu đất đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa
3. Phân biệt quy hoạch 1/2000 và 1/500
Quy hoạch tỷ lệ 1/2000 trên thực tế chỉ mang tính chất định hướng, được thực hiện trong giai đoạn triển khai quy hoạch. Các công trình kiến trúc và thiết kế chưa được định hình cụ thể. Khi có sự điều chỉnh, điều chỉnh quy hoạch 1/2000 là điều chỉnh tổng thể quy hoạch xây dựng.
Trong khi đó quy hoạch tỷ lệ 1/500 lại là giấy tờ pháp lý có giá trị cuối cùng. Được doanh nghiệp trình lên UBND cấp huyện và quận phê duyệt trước khi mở bán dự án. Quy hoạch 1/500 khi có sự điều chỉnh được coi là điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng.
Một số điểm khác biệt của quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 so với 1/2000 là:
- Quy hoạch 1/500 phải đi liền với một dự án cụ thể, là căn cứ để cấp phép và lập dự án xây dựng
- Phải thể hiện được các chỉ tiêu như kiến trúc/thiết kế chi tiết của lô đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, dân số, sử dụng đất, đánh giá môi trường…
- Cho phép nhận biết mối quan hệ giữa công trình được quy hoạch và các yếu tố bên ngoài (ví dụ như tường rào, đường đi, cổng vào…)
Hy vọng rằng bài viết này đã giúp bạn hiểu thêm về quy hoạch chi tiết 1/2000 là gì. Từ đó giúp bạn có thêm nền tảng để giao dịch bất động sản thành công trong thời gian tới.
