Thủ tục bán đất gồm nhiều hồ sơ giấy tờ khá rườm rà, đặc biệt là các công đoạn nộp lệ phí trước bạ hay kê khai thuế thu nhập cá nhân thường bị nhiều người bỏ qua.
Để hoàn thiện các thủ tục hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật, tránh những rủi ro không đáng có. Trong bài viết này tôi sẽ hướng dẫn quy trình thủ tục mua bán nhà đất một cách đầy đủ và chi tiết nhất.
1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, chỉ khi đáp ứng đủ 4 điều kiện dưới đây thì người sử dụng đất mới được phép cho tặng hoặc chuyển nhượng:
- Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Điều kiện 2: Không có tranh chấp xảy ra trên khu đất
- Điều kiện 3: Đất không bị kê biên để thi hành án
- Điều kiện 4: Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực
Ngoài ra còn có 2 trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Dựa trên khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013
Không cấp Giấy chứng nhận cho người nhận thừa kế sử dụng đất là người Việt Nam đang định cư ở nước khác hoặc là người nước ngoài, không nằm trong diện được mua nhà gắn với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên người nhận thừa kế đó vẫn được phép chuyển nhượng đất cho người khác.
Trường hợp 2: Dựa trên khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013
Đối với đất nông nghiệp, sau khi nhận được quyết định cho thuê hoặc giao đất thì người sử dụng sẽ được phép sang nhượng cho người khác.
Đối với đất thừa kế, khi đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được phép sang nhượng đất.
2. Đất dính quy hoạch có được phép chuyển nhượng
Cũng căn cứ trên khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, đối với khu đất nằm trong quy hoạch thì sẽ có 2 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Cấp huyện không có kế hoạch sử dụng đất thường niên
Mặc dù đất đã được công bố quy hoạch nhưng cấp huyện chưa đưa ra kế hoạch sử dụng hàng năm thì khu đất đó vẫn được phép chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…
Trường hợp 2: Cấp huyện có kế hoạch sử dụng đất thường niên
Nếu đã được cấp huyện công bố quy hoạch và có kế hoạch sử dụng hàng năm. Khu đất sẽ bị thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Người sử dụng không được phép xây dựng cây trồng lâu năm, công trình, nhà ở nhưng vẫn được thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.
Như vậy, luật mua bán nhà đất vẫn cho phép chuyển nhượng đất dính quy hoạch cho tới khi bị thu hồi. Mặc dù vậy sẽ có 2 vấn đề nảy sinh:
- Giá mua đất thường cao hơn so với mức bồi thường nhận được
- Nhiều văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức công chứng không tiếp nhận hồ sơ của các khu đất đã bị quy hoạch
3. Thủ tục mua bán đất đai chi tiết
Các bước mua bán nhà đất sẽ diễn ra theo trình tự sau: Đặt cọc – Công chứng hợp đồng mua bán – Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1. Đặt cọc
Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã nêu rõ: Đặt cọc là việc một bên sử dụng tiền hoặc các vật có giá trị như đá quý, kim khí quý… giao cho bên kia trong một thời gian nhất định để đảm bảo hợp đồng được thực hiện.
Trong thủ tục bán đất thì đặt cọc không bắt buộc. Trường hợp nếu có đặt cọc thì phải hết sức lưu ý về câu từ sử dụng trong giấy đặt cọc. Có 3 tình huống sẽ xảy ra khi đặt cọc mua bán đất:
- Thứ nhất, nếu hợp đồng được thực hiện đúng như cam kết thì số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào khoản tiền mua nhà cần trả hoặc hoàn trả trực tiếp cho người mua.
- Thứ hai, nếu người mua không thực hiện hợp đồng như cam kết thì người bán sẽ không phải hoàn trả tiền cọc cho người mua.
- Thứ ba, nếu người bán không thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền cọc và một khoản tiền phạt cọc tương đương.
3.2. Công chứng hợp đồng mua bán đất
Việc công chứng hợp đồng mua bán đất có thể thực hiện ở Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng Nhà nước. Các bước công chứng như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bộ hồ sơ công chứng theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41, Luật Công chứng năm 2014 gồm có:
Đối với bên bán
- Sổ hộ khẩu
- Giấy chứng minh quan hệ hôn nhân
- CMND/CCCD còn hiệu lực của cả vợ và chồng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nếu bán đất thay mặt người khác thì phải có hợp đồng ủy quyền
Đối với bên mua
- Sổ hộ khẩu
- Giấy chứng minh quan hệ hôn nhân
- CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực
Một số giấy tờ khác
- Theo thỏa thuận, người mua hoặc người bán có thể chuẩn bị trước phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của đơn vị công chứng. Phí công chứng sẽ được chi trả bởi người có yêu cầu công chứng.
- Ngoài ra hợp đồng cũng có thể được bên mua và bán soạn thảo trước. Tuy nhiên thông thường thì bên mua sẽ yêu cầu công chứng soạn thảo.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán
Trình tự công chứng hợp đồng sẽ bao gồm các công đoạn sau đây:
- Đánh giá điều kiện của người yêu cầu công chứng (phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự)
- Kiểm tra hồ sơ công chứng, nếu đã đầy đủ và hợp lệ thì thụ lý sau đó lưu lại trong sổ công chứng. Nếu chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung.
- Thực hiện công chứng, đối với hợp đồng đã soạn thảo trước thì phải đúng yêu cầu mới được công chứng. Trong trường hợp công chứng soạn thảo thì công chứng viên sẽ là người soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của 2 bên mua bán đất.
3.3. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bộ hồ sơ nộp lệ phí trước bạ và kê khai thuế thu nhập
- Hợp đồng mua bán đất đã công chứng
- Bản sao Sổ đỏ có chữ ký của cá nhân chịu trách nhiệm
- Tờ khai lệ phí trước bạ, sử dụng Mẫu số 1 (bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, sử dụng Mẫu số 03/BĐS-TNCN
- Giấy tờ chứng minh đối tượng thuộc diện miễn thuế phí (nếu có)
Thời hạn nộp hồ sơ
- Nếu người bán không thỏa thuận và ủy thác nghĩa vụ nộp thuế cho người mua, thì người bán cần nộp hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính muộn nhất là vào ngày thứ 10 tính từ khi hợp đồng mua bán có hiệu lực.
- Nếu người mua được thỏa thuận phải nộp thuế thay cho người bán thì hồ sơ khai thuế phải được nộp muộn nhất là cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải được nộp cùng lúc khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
3.4. Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ
- CMND/CCCD còn hiệu lực, sổ hộ khẩu
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
- Đơn đăng ký biến động đất đai, sử dụng Mẫu số 09/ĐK
- Hợp đồng mua bán đất có công chứng
Nộp hồ sơ và tiếp nhận hồ sơ
- Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì đơn vị tiếp nhận cấp Phiếu tiếp nhận hồ sơ và điền thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ
Xử lý hồ sơ thủ tục bán đất
- Thông tin địa chính sẽ được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi tới cơ quan thuế để xác minh
- Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
- Bên mua sau khi nộp các khoản lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất… tại cơ quan thuế thì giữ lại biên lai, sau đó đưa lại cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trả kết quả
- Tính từ thời điểm nhận được hồ sơ hợp lệ thì thời gian trả kết quả không được quá 10 ngày
- Đối với các khu vực kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa thì tối đa là 20 ngày
4. Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích
Nếu muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất thì người chuyển nhượng trước hết phải làm thủ tục tách thửa (theo khoản 1, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Tuy nhiên diện tích còn lại và diện tích đất mới không được nhỏ hơn quy định về diện tích tối thiểu. Các bước làm thủ tục tách thửa như sau:
4.1. Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ yêu cầu tách thửa đất sẽ bao gồm:
- CMND/CCCD còn hiệu lực, sổ hộ khẩu
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
- Đơn đề nghị tách/hợp thửa, sử dụng Mẫu 11/ĐK
4.2. Nộp hồ sơ
Tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Phòng Tài Nguyên và Môi trường
4.3. Tiếp nhận hồ sơ
- Đơn vị tiếp nhận hồ sơ cấp Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp và điền các thông tin và Sổ tiếp nhận hồ sơ
- Nếu nộp tại UBND cấp xã thì trong vòng 3 ngày tính từ thời điểm nhận hồ sơ, UBND phải chuyển tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
4.4. Xử lý yêu cầu tách thửa
Thời gian xử lý yêu cầu tách thửa không được chậm hơn 15 ngày (theo khoản 40, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ xử lý yêu cầu tách thửa bằng cách:
- Đo đạc địa chính để tách đất theo đúng quy định
- Lập hồ sơ để trình lên các cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới tách
- Điều chỉnh các biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính
- Trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người nộp hồ sơ hoặc thông qua UBND cấp xã
4.5. Làm thủ tục chuyển nhượng
Sau khi tách thửa xong, hai bên mua bán thực hiện thủ tục bán đất như chúng tôi đã hướng dẫn ở trên.
5. Thủ tục cấp sổ đỏ khi giao dịch giấy viết tay
Nếu đất mua bán bằng giấy viết tay thì căn cứ vào khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có 2 trường hợp người dân không phải làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Trường hợp 1: Đất được chuyển nhượng trước ngày 1/1/2008
- Trường hợp 2: Đất được chuyển nhượng từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014. Có kèm theo giấy tờ về quyền sử dụng đất đúng quy định của Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.
Như vậy nếu, thuộc các trường hợp trên thì người nhận chuyển nhượng không cần nộp văn bản hay hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất mua bán bằng giấy viết tay giống với thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Bài viết trên đây Nhà đất biển 79 đã cung cấp đầy đủ các quy trình thủ tục bán đất theo đúng quy định của pháp luật. Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích đối với bạn!
